NUEVA LEY DE ALQUILERES
Introduce las siguientes modificaciones a la legislación anterior:
Registración ante la AFIP: Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la AFIP, dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho organismo disponga. Sin perjuicio de la obligación del locador, ambas partes pueden realizar dicho registro.
Domicilio Especial: Las partes deben constituir un domicilio a todos los fines del contrato. Además pueden constituir un domicilio electrónico donde se tengan por eficaces las notificaciones.
Para locaciones de CASA-HABITACIÓN:
Garantía: En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario debe proponer al locador al menos dos (2) de las siguientes garantías:
a) Título de propiedad inmueble;
b) Aval bancario;
c) Seguro de caución;
d) Garantía de fianza o fiador solidario;
e) Garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente). En caso de ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo.
El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a 5 veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de 10 veces.
Intimación de pago y desalojo: Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a 10 días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, especificando el lugar de pago. Ante el incumplimiento del locatario, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo. El juez informará a la AFIP sobre la existencia del contrato.
Ajustes anuales al valor del alquiler: En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario. Dichos ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el BCRA.
Es decir, que la actualización anual del valor del alquiler será mediante un índice oficial.
Renovación del contrato: En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los 3 últimos meses de contrato, cualquiera de las partes puede convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a 15 días corridos. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.
Plazo mínimo de la locación de inmuebles cualquiera sea su destino: Si el contrato carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de 3 años. Se exceptúa a los contratos con fines turísticos (no puede tener una duración mayor a 3 meses), guarda de cosas, para exposiciones y los que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato.
Conservar el inmueble con aptitud para el uso convenido: El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.
En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado para que efectúe alguna reparación, el locatario puede realizarla con cargo al locador (compensándolo con el valor del alquiler), una vez transcurridas al menos 24 horas corridas contadas a partir de la recepción de la notificación para reparaciones urgentes, y transcurridos 10 días corridos para reparaciones no urgentes.
Si por causas no imputables al locatario, y relacionadas directa o indirectamente al inmueble alquilado, éste se ve impedido de usar el bien locado o éste no puede servir para el objeto del contrato, puede pedir la rescisión del contrato o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa.
Expensas extraordinarias e impuestos que graven el inmueble (Impuesto inmobiliario, Alumbrado público y otros gastos municipales, etc): No pueden quedar a cargo del locador.
Resolución anticipada, Indemnización: Transcurrido 6 meses de contrato el locatario puede resolver anticipadamente el contrato debiendo notificar en forma fehaciente al locador con al menos 1 mes de anticipación.
En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de 3 meses o más, transcurridos al menos seis 6 meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.
Alquiler social: Se creó el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal.
Cabe destacar, que al mismo tiempo, continúa vigente el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 320/20, que entre otras medidas congela el precio de los alquileres, prorroga los contratos y suspende los desalojos hasta el 30 de septiembre.